فاکتورهای مهم برای مشارکت در ساخت ساختمان
ساختمان های قدیمی دو راه برای نوسازی منزل یا مکان خود دارند:
- بازسازی ساختمان
- مشارکت در ساخت و نوسازی ساختمان
که انتخاب آن به عهده اهالی ساختمان است. اما در این مقاله به موضوع مشارکت می پردازیم.
مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟ در حالت کلی باید بگوییم مشارکت در ساخت ساختمان به عنوان یک نوع قرارداد دو سویه است که هر کدام از طرفین شرایط خود را در آن ذکر کرده اند. قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان باید توسط افراد متخصص مانند وکلای فعال در امور ساختمانی منعقد گردد.
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
قرارداد مشارکت ساخت ساختمان یک مسئله نسبتا پیچیده است و دارای نکات و جزئیات نسبتا زیادی می باشد. در حالت خلاصه باید بگوییم که متن قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان به شکل معمول حاوی اطلاعاتی است که شامل هزینه‌ها، محصولات قابل تحویل، جدول زمانی، حل اختلاف و …. می باشد.
فرم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان باید به خوبی و به صورت قانونی تنظیم شود تا هر دو طرف قرارداد آسوده خاطر باشند. طرفین قرارداد باید در کمال شفافیت و اعتماد انتظارات، وظایف خود را در رابطه با مشارکت در ساخت بیان کنند. به این شکل هر دو طرف از حق و حقوق و مسئولیت های خود در برابر طرف مقابل آگاهی خواهند داشت.
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
متن قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان این امکان را برای شما به وجود می آورد که از سندی که میان سازنده و مالک تنظیم می شود را با آگاهی بیشتری بپذیرند. امروزه دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان به وسیله اینترنت به سادگی انجام می پذیرد.
با توجه به اینکه امروزه قیمت زمین های شهری بسیار افزایش یافته است و از طرف دیگر کشور ایران در سال های اخیر ناپایداری و نابه سامانی های زیادی را تجربه کرده است. این امر باعث شده است که مردم ایران نسبت به ساخت و سرمایه گذاری در انواع ساختمان ها راغب شوند. این مسئله در سال های گذشته موجب شده است که مالکان به دو بال اصلی در صنعت ساخت و ساز تبدیل شده اند. بنابراین ما شاهد توسعه مجدد زمین های شهر هستیم.
جالب است بدانید که رمز موفقیت برای مشارکت در ساخت ساختمان مطمئنا به یک قرارداد اصولی و استاندارد بستگی دارد. بستن قرارداد به شکل مرسوم بر این اساس است که صاحبان ملک، املاک خود را در اختیار سازندگان قرار می دهند. در مرحله بعد سازندگان تعهد می دهند که هزینه ای را جهت ساختن ساختمان مزبور بر روی زمین مالک سرمایه گذاری کنند.
این قرارداد به عنوان مبنای مشارکت در ساخت ساختمان قرار می گیرد. بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت پس از پایان پروژه طرفین قرارداد هر کدام سهم خود را از آپارتمان، دفاتر اداری یا ملک های تجاری می گیرند.
از دیدگاه دیگر می توانیم درباره مشارکت در ساخت ساختمان بگوییم که هنگامی که افراد زمین یا ملک قابل ساخت دارند اما برای توسعه دادن ملک فاقد تجربه و سرمایه کافی هستند می توانند با کمک یک توسعه دهنده کار خود را شروع کنند. او در کنار ساخت بنا سهمی از پروژه مورد نظر از عرصه و اعیان خواهد گرفت.
نحوه مشارکت در ساخت ساختمان
بیشتر افراد این سوال را دارند که مشارکت در ساخت چیست و چگونه انجام می شود؟ نحوه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به عنوان یک قرارداد پیمانکاری شناخته می شود که این قرارداد را افراد می توانند در مورد همه پروژه های مسکونی و تجاری به اجرا در بیاورند. حال که با تعریف مشارکت در ساخت آشنا شدیم لازم است که به یک نکته بسیار مهم نیز توجه داشته باشید.
با توجه به اینکه قراردادهای مربوط به مشارکت در ساخت و ساز ساختمان بسیار حائز اهمیت هستند به این دلیل که به صورت مستقیم بر دارایی و اموال طرفین تاثیر می گذارند. به همین دلیل است که قوانین مشارکت در ساخت ساختمان به تعداد زیادی وضع شده است.
همانطور که قبلا هم اشاره کردیم زمانی افراد از مشارکت ساخت ساختمان کمک می گیرند که یک ساختمان قدیمی یا یک قطعه زمین داشته باشند اما سرمایه لازم برای ساخت آن را نداشته باشند در این موقعیت است که مالک تصمیم به استفاده از مشارکت در ساخت ساختمان می گیرد.
شرایط مشارکت در ساخت ساختمان
مشارکت در ساخت و ساز ساختمان دارای شرایط خاصی است. در ادامه قصد داریم به برخی از نکات مهم که در این رابطه وجود دارد اشاره کنیم.
در ابتدای امر لازم است که درصد سود و میزان محاسبه هر کدام از طرفین قرارداد بر اساس نرخ تورم و قیمت مسکن در بازار انجام بگیرد.
هزینه مشارکت در ساخت ساختمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که این عوامل شامل منطقه و شهر می شود. بر اساس قرارگرفتن ملک مورد نظر در شهر و مناطق مختلف هزینه های ساخت متفاوت خواهد بود. به همین علت قیمت مشارکت در ساخت ساختمان بر اساس هر متر مربع ملک نوساز تجاری یا مسکونی محاسبه می شود که در همان شهر و منطقه قرار دارد.
بر اساس قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز میزان سهم پیمانکار و مالک از بین 50 درصد تعیین می گردد. به این شکل که مالک از پروژه مورد نظر 55 درصد و پیمانکار 45 درصد سهم می برد. البته دقت داشته باشید که این شیوه تقسیم سهم به عنوان یک مثال رایج است وگرنه تقسیم سهم به شکل 60 به 40 هم می تواند انجام بگیرد.
در پروژه های مشارکتی ساخت ساختمان قبل از هر اقدامی لازم است که ارزش ملک مورد نظر را در کنار ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمایید. باید به این نکته دقت داشته باشید که تعیین ارزش ملک و میزان سود باید براساس فرمول های ویژه ای انجام بگیرد.
همانطور که قبلا اشاره کردیم مشارکت در ساخت و ساز به عنوان یک قرارداد شناخته می شود. قراردادها این ویژگی را دارند که بر اساس نظر طرفین منعقد شوند. به عنوان مثال طرفین در این نوع قرارداد می توانند در مورد همه شرایط قرارداد از جمله سوددهی و دیگر موارد به صورت دو طرفه به توافق برسند. با وجود این موارد ما نمی توانیم منکر قوانین مشارکت در ساخت ساختمان و شرایط عرفی شویم.
بعد از اینکه قرارداد مشارکت در ساخت منعقد گردید پیمانکار موظف است پیش از پرداختن به ساخت و ساز به مالک یک وجه بلاعوض را پرداخت کند. به این دلیل که مالک بتواند برای سکونت خود و خانواده اش یک مکان مناسب را در نظر بگیرد.
وکلا و افرادی که در این زمینه از تجربه بالایی برخوردار هستند عقیده دارند که بهتر است طرفین در هنگام بستن قرارداد فردی را به عنوان داور انتخاب کنند. این فرد در صورت بروز مشکلاتی در میان طرفین قرارداد می تواند بین آن ها قضاوت نماید. البته به شرط اینکه در همان ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت های او را ابلاغ کنند.
به این ترتیب در صورت بروز مشکلات نیازی نیست که افراد برای حل و فصل اختلافات خود به دادگاه مراجعه نمایند. البته مراجعه به مراجع قضایی در برخی شرایط خاص اجتناب ناپذیر است.
یکی از مهمترین شرایط در هنگام بستن قراردادهای مشارکتی مشخص کردن مسئولیت های هر کدام از طرفین به صورت دقیق می باشد.
در صورتی که پیمانکار در مقام یک شرکت حقوقی باشد لازم است که مالک نخست از صحت اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت اطمینان حاصل کند. به این ترتیب می توانند از بروز هر نوع خسارت و ضررهای مالی و … جلوگیری کنند.
بستن قراردادهای مشارکت با شرکت های حقوقی پیمانکاری لازم است با امضا و مهر رسمی شرکت انجام بگیرد.
در صورتی که هر کدام از طرفین به تعهدات خود پایبند نباشند امکان فسخ قرارداد وجود خواهد داشت.
پیمانکاران وظیفه دارند در بازه های زمانی یک الی دو ماهه به صورت مستمر اطلاع رسانی کنند. یعنی وظیفه دارند که مراحل تکمیل کار را به شکل صورت جلسه یا گزارش کار به اطلاع مالکان برسانند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
بهترین قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان قراردادی است که امکان فسخ در آن پیش بینی شده باشد. همانطور که می دانید در قرارداد مشارکت هر کدام از طرفین با خود آورده ای را می آورد. پیمانکار سرمایه می گذارد و مالک زمین را می گذارد. در برخی موارد امکان دارد میان مالک و سازنده اختلافاتی بروز کند که باعث فسخ یا پایان قرارداد شود.
حال این سوال پیش خواهد آمد که در این موقعیت ضررهای ایجاد شده توسط چه کسانی باید پرداخت شود.
در برخی موارد مالکان با توجه به تجربه کمتری که در این زمینه دارند تصور می کنند این امکان را دارند که در صورت نقض قرارداد از سمت سازنده قرارداد را فسخ نمایند.
این تصور کاملا اشتباه می باشد به این دلیل که قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد کاملا لازم است. در قراردادهایی که به صورت لازم منعقد می شود امکان فسخ فقط در موارد ویژه ای وجود دارد.
بنابراین امکان فسخ در قراردادهای لازم که قرارداد مشارکت در ساخت یکی از آن ها می باشد هنگامی امکان فسخ وجود خواهد داشت قانون آن را مشخص کرده باشد یا در بندهای قرارداد به این شروط اشاره شده باشد.
در زمان بستن قرارداد مشارکت در ساخت هر کدام از طرفین می توانند مواردی را برای فسخ ذکر کنند به این شکل هم سازنده و هم مالک این اختیار را دارند که در صورت بروز تخلف از قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان از حق فسخ خود استفاده کنند. در برخی موارد امکان دارد در زمان بستن قرارداد یکی از طرفین برای خود حق فسخ تعیین نکرده باشند.
آیا در این موقعیت فرد نمی تواند از حق فسخ استفاده کند؟ باید در پاسخ بگوییم که خیر فرد در این موقعیت می تواند با استفاده از اختیارات قانونی و به وسیله مجاری قانونی برای فسخ قرارداد اقدامات لازم را انجام دهند.
شروط فسخ برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت ساخت متفاوت است. بنابراین هر کدام از طرفین باید بر اساس بند قرارداد و دلایل خود این موارد را ذکر کنند.
حق فسخ مالک
مالک می تواند در صورتی قرارداد را فسخ کند که سازنده برخی از تعهدات خود را انجام نداده باشد.
به طور معمول موارد زیر از جمله تخلفاتی است که موجب می‌شود مالک حق فسخ مشارکت در ساخت را داشته باشد:
- تأخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت …………. ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت
- تأخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ………….. درصد کل قرارداد شود.
- عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه ها و طرح های اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و مانند اینها به ترتیبی که به تشخیص دستگاه نظارت به طرف دیگر ضرر وارد شود.
- انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی
حق فسخ برای سازنده
در نمونه قرارداد مشارکت ساخت و ساز ساختمان حق فسخ برای سازنده به این شکل آمده است. در برخی موارد مالکان مشکلاتی برای انجام تعهدات خود ایجاد می کنند این مشکلات می تواند در رابطه با عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت، عدم تحویل و تخلیه ملک در این شرایط سازنده می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
بهترین نوع مشارکت در ساخت ساختمان
بهترین نوع مشارکت در ساخت، مشارکت در ساخت ساختمان قدیمی است. این نوع قرارداد باعث می شود که بافت قدیمی و ساختمان های کهنه نوسازی شوند. بافت محله های قدیمی از بین برود.
در صورتی که از پروژه های مشارکتی کمک بگیریم به سادگی می توانیم ساختمان های قدیمی را به نوساز تبدیل کنیم. این سازمان ها در برابر زلزله از مقاومت پایینی برخوردار هستند و بسیار خطرساز می باشند. با استفاده از این پروژه ها می توانید علاوه بر ایجاد زیبایی در بافت شهری شرایط زندگی راحت تر خانواده ها را تامین خواهید کرد.
سهولت اخذ قرارداد مشارکت در ساخت باعث می شود خانه های قدیمی و کلنگی به تدریج نوسازی شوند. این امر باعث می شود که بسیار از مشکلات شهری برطرف شود. انجام پروژه های نوسازی باعث می شود که ارزش ملک به میزان زیادی افزایش پیدا کند. این به عنوان یک سرمایه عالی برای آینده می باشد.
پروژه های مشارکت در ساخت و ساز ساختمان موجب می شود که به میزان زیادی در انرژی، وقت و سرمایه صاحبان ملک صرفه جویی به وجود بیاید. بهترین نوع مشارکت در ساخت ساختمان بستن قرارداد با شرکت های معتبر می باشد. این شرکت ها به دلیل تجربه بالایی که دارند بر انجام فرایند کار مسلط تر هستند همین امر موجب می شود که پروژه مورد نظر به بهترین نحو ممکن به پایان برسد.
جهت مشاهده پروژه های ساخت مجتمع های مسکونی توسط اویز کلیک کنید.
تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت ساختمان
در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان همانطور که قبلا اشاره کردیم می توانید قوانینی را قید کنید. یکی از این قوانین حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت می باشد. بر اساس این قانون طرفین قرارداد می توانند بر اساس حقی که به آنان اعطا شده است به پیش فروش واحدهایی بپردازند که سهم آن ها می شود. در هنگام پیش فروش باید به مواردی مانند
- تعیین زمان اعطای حق پیش فروش
- قیمت پیش فروش
- شرایط مالی
- شرایط انتقال حق پیش فروش
- مسئولیت ها توجه شود.
قرارداد مشارکت مدنی در احداث ساختمان
قرارداد مشارکت مدنی چگونه است؟ این نوع قرارداد براساس ماده قانون 221 قانون مدنی می باشد که «اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط به اینکه جبران خسارت تصریح شده و تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر‌حسب قانون موجب ضمان باشد.»
پس از تنظیم نمونه دادخواست عدم انجام تعهد و اثبات آن توسط مالک، سازنده از سوی دادگاه موظف به انجام تعهدات عقب افتاده خود می‌شود.
فرم قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان
قرارداد مشارکت مدنی
ماده 1:طرفین قرارداد
طرف اول : آقای …….. با شماره ملی ……. به نشانی ……….. که ازین پس عامل نامیده می شود.
طرف دوم : آقای …….. با شماره ملی ……. به نشانی ………… که ازین پس مالک نامیده می شود.
ماده 2: موضوع قرارداد
عبارت است از مشارکت در زمینه تأسیس و اداره مرکز ………. .
ماده 3: آورده طرفین
آورده مالک : عبارت است : …………. .
آورده عامل : عبارت است : …………. .
ماده 4: مدت قرارداد
عبارت است از …. سال تمام شمسی از تاریخ …. تا تاریخ …. که با توافق طرفین قابل تمدید است.
ماده 5: نحوه تقسیم سود
از قرار … درصد در ماه که از سوی عامل به مالک پرداخت می شود. عامل سود را تا مبلغ …… تومان تضمین می نماید.
ماده 6: شرایط قرارداد
1- عامل حق هر گونه فسخ را از خود سلب و ساقط می نماید. ولی مالک هر زمان بخواهد می تواند قرارداد را فسخ کند.
2- مسئولیت پاسخگویی به کلیه مخاطبین …… در خصوص مسائل مالی و بدهی ها و مراجعین در هر مورد به طور کامل با عامل است و مالک در این خصوص مسئولیتی ندارد.
3- طرف اول و عامل حق واگذاری منافع موجود در این قرارداد را به غیر ندارد مگر با رضایت مالک.
4- مالک حق انعقاد قرارداد یا واگذاری این مجوز را تا زمان بقاء این قرارداد با شخص دیگر ندارد.
5- ……… .
6- ……… .
7- ……… .
(مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد. توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.)
امضاء طرف اول امضاء طرف دوم
صورتجلسه توافقات
به موجب این صورتجلسه که بین آقایان …. و ….. منعقد می شود طرفین بدین وسیله بین خود تعهد و توافق می نمایند که کلیه اموال و دارایی ها و عایدی که ناشی از تأسیس ….. است، بالمناصفه بین ایشان مشترک است. به عبارت دیگر هر آنچه که در قرارداد مشارکت مدنی مورخ ……. داخل در سهم آقای ………. قرار گرفته است متعلق به هر دو نامبردگان این صورتجلسه است.
این صورتجلسه و قرارداد در رابطه بین طرفین اعتبار کامل داشته و غیرقابل عدول است و عدم انجام مفاد آن علاوه بر امکان الزام برای متعهدله و زیان دیده وجه التزامی از قرار …….. تومان به همراه خواهد داشت. طرف دوم قرارداد مورخ ……….، آقای ……..، نیز در جریان این توافق بوده و با آن موافق است و موافقت ایشان با امضاء ذیل این صورتجلسه خواهد بود.
امضاء طرف اول امضاء طرف دوم
مدارک لازم برای مشارکت در ساخت ساختمان
مشارکت در ساخت ساختمان نیاز به مدارک خاصی برای شروع کار دارد. برای شروع عملیات باید مالک مدارک زمین برای مشارکت در ساخت ساختمان را به سرمایه گذاران برای دریافت مجوز کار ارائه کند. برای ساخت پروژه های مشارکت در ساخت باید چهار مرحله مختلف را که شامل:
- دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه
- تکمیل سفت کاری
- پایان نازک کاری و تحویل واحدها
- دریافت اسناد تک برگ (حداکثر ۸ ماه بعد از تحویل آپارتمان ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.)
اجرا شود.
حداقل سرمایه برای مشارکت در ساخت ساختمان
هزینه های مشارکت در ساخت و ساز با توجه به متراژ و میزان کار متفاوت است. نکه دیگر اینکه هزینه ها در شهرها و مناطق مختلف نیز با همدیگر تفاوت دارند. اما در کل برای مشارکت در ساخت باید دو نوع هزینه های پنهان و آشکار را پرداخت کنیم.
هزینه های آشکار به آن دسته از هزینه ها اطلاق می شود که به وسیله نرم افزارهای ساخت و ساز یا مهندسان برآورد می شود. هزینه های پنهان شامل آن دسته از هزینه ها است که ممکن است خارج از برنامه پیش بیایند. افراد با تجربه قادر به برآورد این هزینه ها هستند. هزینه های پنهان شامل: اخذ تائیدیه ها، هزینه های اداری، اخذ مجوزات و …. هستند.
